İngiltere’de Ev Alırken Stamp Duty: Bilmeniz Gerekenler

Stamp Duty, tapu harcı ve satın alma maliyetleri hakkında pratik bir rehber

İngiltere’de bir ev satın alırken yalnızca satış fiyatını dikkate almak yeterli değil. Alıcının karşısına çıkan en önemli ek maliyetlerden biri Stamp Duty Land Tax (SDLT), günlük kullanımda ise kısaca Stamp Duty olarak adlandırılan vergi. Özellikle Türkiye’den İngiltere’ye yatırım yapmayı düşünenlerin “İngiltere’de tapu harcı ne kadar?”, “500 bin poundluk bir ev için ne kadar vergi ödenir?” gibi soruları oldukça sık gündeme geliyor.

Stamp Duty’nin ne kadar olacağı herkeste aynı değil. Ev fiyatının yanında, alıcının ilk kez ev alıp almadığı, başka bir konutunun bulunup bulunmadığı ve SDLT açısından UK resident olup olmadığı gibi detaylar da hesaplamayı değiştirebiliyor.

Stamp Duty nedir?

Resmî adı Stamp Duty Land Tax (SDLT) olan bu vergi, İngiltere ve Kuzey İrlanda’da belirli gayrimenkul alımlarında ödeniyor. Türkiye’deki tapu harcına benzetilse de iki sistem tam olarak aynı değil. İngiltere’de mülkün mülkiyet kaydı HM Land Registry üzerinden yapılırken, Stamp Duty satın alma işlemi üzerinden HMRC’ye ödenen bir vergi.

Verginin tutarı; satın alınan evin fiyatına, alıcının first-time buyer olup olmadığına, satın alınan evin ek bir konut olup olmadığına ve bazı durumlarda alıcının UK residence durumuna göre değişiyor.

Standart Stamp Duty oranları

1 Nisan 2025’ten itibaren standart konut alımlarında vergi kademeli olarak hesaplanıyor. Yani evin tamamına tek bir oran uygulanmıyor; fiyatın farklı bölümleri farklı oranlardan vergilendiriliyor.

Örnek: £500,000 değerinde bir ev

Standart oranlara tabi bir alıcının £500,000’lik bir ev için ödeyeceği Stamp Duty şöyle hesaplanır:

• İlk £125,000 → %0 = £0
• Sonraki £125,000 → %2 = £2,500
• Kalan £250,000 → %5 = £12,500

Toplam Stamp Duty: £15,000

Farklı ev fiyatlarında Stamp Duty

Örneğin £700,000’lik bir evde ilk £125,000 için vergi alınmaz. Sonraki £125,000 için £2,500, kalan £450,000 için ise £22,500 vergi hesaplanır. Böylece toplam Stamp Duty £25,000 olur.

İlk kez ev alanlar için Stamp Duty avantajı

First-time buyer olarak belirli şartları karşılayan kişiler için daha avantajlı oranlar uygulanıyor. Satın alınan evin fiyatı £500,000 veya daha düşükse, uygun first-time buyer’lar ilk £300,000 için Stamp Duty ödemez. £300,001 ile £500,000 arasındaki bölüm için ise %5 oranı uygulanır.

Örneğin £450,000 değerinde ilk evini alan uygun bir alıcı için ilk £300,000 vergiden muaf olur. Kalan £150,000 üzerinden %5 hesaplandığında toplam Stamp Duty £7,500 çıkar.

Burada önemli bir nokta var: Ev fiyatı £500,000’nin üzerindeyse first-time buyer relief uygulanmıyor. Ayrıca daha önce dünyanın herhangi bir yerinde konut sahibi olup olmadığınız da first-time buyer statüsü açısından önem taşıyor.

Yatırım amaçlı veya ikinci ev alımında vergi daha yüksek

Buy-to-let, ikinci ev veya başka bir ek konut satın alındığında Higher Rates of SDLT uygulanabiliyor. 1 Nisan 2025’ten itibaren bu alımlar için oranlar standart oranların üzerine çıkıyor.

Örnek: £500,000’lik yatırım evi

Higher Rate kapsamında olan bir alıcının £500,000’lik bir ev için Stamp Duty hesabı:

• İlk £125,000 × %5 = £6,250
• Sonraki £125,000 × %7 = £8,750
• Kalan £250,000 × %10 = £25,000

Toplam Stamp Duty: £40,000

Bu örnek, satın alma maliyetini hesaplarken alıcının durumunun ne kadar önemli olduğunu gösteriyor. Aynı £500,000’lik ev için standart oranlara tabi bir alıcı £15,000 öderken, Higher Rate kapsamında olan bir alıcının vergisi £40,000 olabilir.

Türkiye’den İngiltere’ye ev alan yatırımcılar için %2 ek oran

İngiltere dışında yaşayan ve SDLT açısından non-UK resident kabul edilen alıcılarda, konut alımlarına normal Stamp Duty oranlarına ek olarak %2 non-resident surcharge uygulanabiliyor.

Örneğin başka bir konutu bulunmayan ve SDLT açısından non-UK resident sayılan bir kişinin £500,000’lik konut alımında oranlar ilgili dilimlerde %2, %4 ve %7 olarak hesaplanır. Bu durumda toplam Stamp Duty £25,000 olur.

Ancak Türk vatandaşı olmak tek başına kişinin non-UK resident olduğu anlamına gelmez. HMRC’nin SDLT residence testindeki kurallar dikkate alınır. Bu nedenle Türkiye’de yaşayan bir kişi ile İngiltere’de yaşayan bir Türk vatandaşının vergi hesabı aynı olmayabilir.

Hem non-resident hem de ek konut alıcısıysanız

Alıcı hem non-UK resident durumundaysa hem de İngiltere’de zaten bir konuta sahip olduğu için Higher Rates kapsamına giriyorsa, iki ek yükümlülük aynı işlemde gündeme gelebilir. Böyle bir durumda Stamp Duty, standart bir konut alımına göre oldukça yüksek olabilir.

Bu nedenle yatırım hesabı yapılırken yalnızca evin satış fiyatına değil; Stamp Duty, solicitor ücretleri, mortgage masrafları ve diğer satın alma giderlerine birlikte bakmak gerekir.

Stamp Duty dışında İngiltere’de hangi emlak vergileri var?

Türkiye’de kullanılan “emlak vergisi” kavramının İngiltere’de birebir karşılığı bulunmuyor. Konut sahiplerinin karşılaşabileceği en önemli yıllık yerel vergi Council Tax. Tutar, evin bulunduğu belediyeye ve property’s Council Tax bandına göre belirleniyor.

Bu nedenle kabaca şöyle düşünebilirsiniz: Stamp Duty satın alma sırasında ödenen bir işlem vergisidir; Council Tax ise konut sahipliği veya kullanım süresince ödenen yıllık yerel vergidir.

Tapu harcı ile Stamp Duty aynı şey mi?

Günlük konuşmada Stamp Duty için “İngiltere tapu harcı” veya “İngiltere emlak vergisi” denebiliyor. Ancak teknik açıdan Stamp Duty Land Tax, Türkiye’deki tapu harcının birebir karşılığı değil.

Mülkün mülkiyet kaydı HM Land Registry üzerinden tutulurken Stamp Duty HMRC’ye ödeniyor. Bu nedenle satın alma sürecinde tapu kaydı ile vergi ödemesini ayrı işlemler olarak değerlendirmek daha doğru.

Stamp Duty ne zaman ödenir?

SDLT bildiriminin genel olarak işlemin effective date’inden itibaren 14 gün içinde HMRC’ye gönderilmesi ve ödenmesi gerekiyor. Uygulamada bu işlemi çoğu konut alımında alıcının solicitor’ı veya conveyancer’ı yürütüyor.

Kısacası: Ev fiyatına değil, toplam satın alma maliyetine bakın

İngiltere’de bir evin satış fiyatı, satın alma bütçesinin tamamını göstermiyor. Örneğin £500,000’lik bir ev için standart alıcı yaklaşık £15,000 Stamp Duty öderken, Higher Rate kapsamındaki bir yatırımcının vergisi £40,000 olabilir. Non-UK resident durumunda ise ayrıca %2 surcharge gündeme gelebilir.

Özellikle Türkiye’den İngiltere’ye gayrimenkul yatırımı yapanların, teklif vermeden önce Stamp Duty’yi ve diğer satın alma masraflarını birlikte hesaplaması önemli. Böylece yatırımın gerçek maliyeti ve beklenen getirisi daha doğru şekilde görülebilir.

Önemli not

Stamp Duty kuralları ve oranları zaman içinde değişebilir. First-time buyer statüsü, additional property, eş veya medeni partnerin mülk sahipliği ve non-UK residence gibi detaylar kişiye özel sonuçlar doğurabilir. Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; kesin vergi hesabı için güncel HMRC kuralları ve gerektiğinde bir solicitor veya tax adviser görüşü dikkate alınmalıdır.

Resmî bilgiler ve güncel hesaplama için GOV.UK üzerindeki Stamp Duty Land Tax sayfalarının kontrol edilmesi önerilir.

Kursat Demir | kursatdemir.uk | Proptiko | Fesli Ltd