İngiltere’de Ev Alırken Stamp Duty Nasıl Hesaplanır? UK Resident ve Non-UK Resident İçin Güncel Rehber
İngiltere’de ev satın almayı düşünüyorsanız, yalnızca evin satış fiyatını değil, satın alma sırasında ödeyeceğiniz Stamp Duty Land Tax (SDLT) maliyetini de hesaba katmanız gerekir.
Türkiye’de yaşayan ve İngiltere’den ev almak isteyen kişiler için bu konu daha da önemli. Çünkü ödenecek Stamp Duty; evin fiyatının yanında ilk eviniz olup olmadığına, daha önce başka bir konut sahibi olup olmadığınıza ve SDLT açısından UK resident veya non-UK resident kabul edilip edilmediğinize göre değişebilir.
Özellikle Londra’da üniversitede okuyan çocuğu için ev almak isteyen aileler ile İngiltere’de ilk evini satın alacak kişiler açısından farklı vergi avantajları ve ek vergiler söz konusu olabilir.
Bu yazıda İngiltere’de ev alırken Stamp Duty nasıl hesaplanır, UK resident ve non-UK resident arasındaki fark nedir, ilk evini alanlar hangi avantajlardan yararlanabilir ve Londra’da üniversite okuyan çocuğunuz için ev alırken nelere dikkat etmelisiniz sorularını ele alacağız.
Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Stamp Duty kuralları kişinin durumuna göre değişebileceğinden, satın alma işlemi öncesinde solicitor veya vergi danışmanınızdan profesyonel görüş almanız önemlidir.
Stamp Duty nedir?
İngiltere’de bir konut satın aldığınızda ödeyebileceğiniz verginin adı Stamp Duty Land Tax (SDLT)’dir.
Türkiye’deki tapu harcına benzetilse de hesaplama sistemi farklıdır.
Stamp Duty, evin tamamına tek bir vergi oranı uygulanarak hesaplanmaz. Vergi, kademeli bir sistem üzerinden hesaplanır. Yani satın alma bedelinin farklı bölümleri farklı oranlarda vergilendirilir.
Bu nedenle “£500.000’lik ev alıyorum, tamamına %5 Stamp Duty öderim” şeklinde bir hesap yapmak doğru değildir.
2026’da İngiltere’de standart Stamp Duty oranları
1 Nisan 2025 itibarıyla standart konut SDLT oranları şöyledir:
£0 – £125.000: %0
£125.001 – £250.000: %2
£250.001 – £925.000: %5
£925.001 – £1.500.000: %10
£1.500.000 üzeri: %12
Örnek: £500.000’lik ev
İlk £125.000 → %0 = £0
Sonraki £125.000 → %2 = £2.500
Sonraki £250.000 → %5 = £12.500
Toplam Stamp Duty = £15.000
UK resident ve non-UK resident arasındaki fark nedir?
Türkiye’de yaşayıp İngiltere’den ev satın almak isteyen kişilerin en çok dikkat etmesi gereken konulardan biri non-UK resident Stamp Duty surcharge uygulamasıdır.
İngiltere’de ev satın alan bir kişinin Türk vatandaşı olması tek başına onu non-UK resident yapmaz. Aynı şekilde İngiltere’de oturum iznine sahip olmak da tek başına UK resident olduğunuz anlamına gelmez.
SDLT açısından kişinin UK residence durumu, HMRC’nin belirlediği özel kurallara göre değerlendirilir.
Genel olarak, işlem tarihinden önceki belirli dönemde İngiltere’de bulunulan gün sayısı dikkate alınır. Bu nedenle Türkiye’de yaşayan bir kişinin, satın alma öncesinde SDLT açısından UK resident sayılıp sayılmadığını ayrıca kontrol etmesi gerekir.
Non-UK resident Stamp Duty nasıl hesaplanır?
SDLT açısından non-UK resident kabul edilen bireysel alıcılarda, konut alımında normal oranların üzerine %2 non-UK resident surcharge uygulanabilir.
Oranlar:
£0 – £125.000: %2
£125.001 – £250.000: %4
£250.001 – £925.000: %7
£925.001 – £1.500.000: %12
£1.500.000 üzeri: %14
Örnek: Türkiye’de yaşayan bir kişi £500.000’lik ev alırsa:
İlk £125.000 → %2 = £2.500
Sonraki £125.000 → %4 = £5.000
Sonraki £250.000 → %7 = £17.500
Toplam Stamp Duty = £25.000
Standart oranlarda £15.000 olan Stamp Duty, non-UK resident surcharge nedeniyle £25.000 seviyesine çıkabilir.
İngiltere’de ilk evinizi alıyorsanız Stamp Duty avantajı
İngiltere’de ilk kez ev satın alan kişiler için First-Time Buyer Relief adı verilen önemli bir Stamp Duty avantajı bulunuyor.
1 Nisan 2025 itibarıyla şartları sağlayan first-time buyer’lar için:
İlk £300.000 → %0 SDLT
£300.001 – £500.000 arasındaki bölüm → %5 SDLT
Ancak satın alınan evin fiyatı £500.000’den fazlaysa First-Time Buyer Relief tamamen kaybediliyor ve standart oranlar satın alma bedelinin tamamına uygulanıyor.
Örnek: £400.000’lik ilk ev
İlk £300.000 → %0 = £0
Kalan £100.000 → %5 = £5.000
Toplam Stamp Duty = £5.000
First-Time Buyer sayılmak için hangi şartlar gerekiyor?
HMRC kurallarına göre first-time buyer olmak için kişinin daha önce dünyanın herhangi bir yerinde bir konut üzerinde ilgili mülkiyet hakkına sahip olmamış olması gerekir.
Yani Türkiye’de daha önce ev sahibi olmuş bir kişi, İngiltere’de ilk kez ev alıyor olsa bile First-Time Buyer Relief şartlarını karşılamayabilir.
Ayrıca satın alınan konutun alıcının tek veya ana ikametgâhı olarak kullanılması ve satın alma bedelinin £500.000 veya altında olması gerekir.
Londra’da üniversitede okuyan çocuğunuz için ev almak
Türkiye’den İngiltere’ye gelen ailelerde oldukça sık karşılaşılan bir durum var:
Çocuğunuz Londra’da üniversite kazanıyor.
Aile, birkaç yıl boyunca kira ödemek yerine Londra’da bir ev satın almayı düşünüyor.
Bu durumda evin kimin adına alınacağı çok önemli hale geliyor.
Özellikle anne ve babanın Türkiye’de veya başka bir ülkede zaten kendi evleri varsa, “Ailenin başka evi var, dolayısıyla çocuk adına alınacak evde First-Time Buyer avantajı kullanılamaz” şeklinde düşünmek her zaman doğru değildir.
Çocuk 18 yaşından büyükse önemli bir avantaj ortaya çıkabilir.
Örneğin:
– Anne ve babanın Türkiye’de kendi evleri bulunuyor,
– Çocuk 18 yaşından büyük,
– Çocuğun daha önce kendi adına veya ortak olarak herhangi bir konut mülkiyeti bulunmuyor,
– Londra’da satın alınacak ev çocuğun adına alınıyor,
– Çocuk evi kendi ana/tek ikametgâhı olarak kullanacak,
ise, diğer şartların da karşılanması halinde çocuğun First-Time Buyer Relief hakkından yararlanması mümkün olabilir.
Başka bir ifadeyle, anne-babanın başka bir evinin olması, yetişkin çocuğun kendi first-time buyer statüsünü tek başına ortadan kaldırmaz.
Ancak evin çocuğun adına alınması otomatik olarak First-Time Buyer avantajı sağlayacağı anlamına gelmez. Çocuğun daha önce dünyanın herhangi bir yerinde konut sahibi olup olmadığı, evin gerçekten çocuğun ana ikametgâhı olup olmayacağı, satın alma bedelinin £500.000 sınırında olup olmadığı ve diğer SDLT şartları birlikte değerlendirilmelidir.
Ayrıca çocuk non-UK resident olarak değerlendiriliyorsa, First-Time Buyer Relief şartlarını karşılamasına rağmen %2 non-UK resident surcharge uygulanması söz konusu olabilir.
Dolayısıyla burada sadece “Çocuk first-time buyer mı?” sorusu değil, “Çocuk SDLT açısından UK resident mı?” sorusu da önemlidir.
Örnek: Londra’da çocuğunuz için £400.000’lik ev
Örneğin Londra’da üniversitede okuyan 20 yaşındaki çocuğunuz için £400.000 değerinde bir ev satın almayı düşünüyorsunuz.
Çocuğunuz:
– 18 yaşından büyük,
– daha önce hiçbir ülkede ev sahibi olmamış,
– evi kendi ana ikametgâhı olarak kullanacak,
– satın alma işleminin tek alıcısı olacak,
– diğer First-Time Buyer şartlarını karşılıyor.
Bu durumda First-Time Buyer Relief kapsamında:
İlk £300.000 → %0
Kalan £100.000 → %5
Toplam Stamp Duty = £5.000
Anne ve babanın Türkiye’de kendi evlerinin bulunması, tek başına çocuğun first-time buyer olmasını engellemez.
Fakat çocuk SDLT açısından non-UK resident ise, ayrıca non-resident surcharge gündeme gelebilir.
Bu nedenle böyle bir satın almada yalnızca evin fiyatına bakmak yerine, çocuğun residence durumu da satın alma öncesinde kontrol edilmelidir.
Anne-baba adına almak mı, çocuk adına almak mı?
Londra’da üniversitede okuyan çocuğu için ev almayı düşünen ailelerin sık sorduğu sorulardan biri de budur.
“Evi çocuğumun adına mı almalıyım, yoksa kendi adıma mı?”
Bunun tek bir cevabı yoktur.
Ancak Stamp Duty açısından bakıldığında, anne-babanın daha önce sahip olduğu konutlar ile yetişkin çocuğun mülkiyet geçmişi aynı şekilde değerlendirilmez.
Çocuğun kendi adına satın alması ve First-Time Buyer şartlarını sağlaması halinde, First-Time Buyer Relief önemli bir avantaj sağlayabilir.
Örneğin £400.000’lik bir evde uygun first-time buyer için SDLT £5.000 olabilir.
Buna karşılık anne veya babanın adına yapılacak satın almada, kişinin mevcut konutları bulunuyorsa additional dwelling higher rates gündeme gelebilir.
Ancak karar sadece Stamp Duty üzerinden verilmemelidir. Evin çocuğun adına alınmasının gelecekteki satışta Capital Gains Tax, kira geliri, miras planlaması, finansman ve mortgage, mülkiyet ve kontrol gibi başka vergi ve hukuki sonuçları da olabilir.
İngiltere’de ikinci ev veya yatırım amaçlı konut alırsanız
İngiltere’de zaten bir konutunuz varken başka bir konut satın alıyorsanız, Higher Rates for Additional Dwellings kuralları gündeme gelebilir.
31 Ekim 2024 itibarıyla bu ek oran %5 seviyesine yükseltilmiştir.
Additional property oranları:
£0 – £125.000: %5
£125.001 – £250.000: %7
£250.001 – £925.000: %10
£925.001 – £1.500.000: %15
£1.500.000 üzeri: %17
Bu nedenle Londra’da buy-to-let, ikinci ev veya yatırım amaçlı konut satın alırken Stamp Duty maliyeti standart bir konut alımından çok daha yüksek olabilir.
Türkiye’den Londra’ya yatırım yapanlar için %5 + %2 farkı
Türkiye’de yaşayan ve Londra’da yatırım amaçlı bir konut satın alan kişinin durumunda, şartlara bağlı olarak iki farklı ek oran aynı anda gündeme gelebilir:
Additional property surcharge: +%5
Non-UK resident surcharge: +%2
Yani bazı durumlarda standart SDLT oranının üzerine toplam 7 puanlık ek oran gelebilir.
Örnek: £500.000 yatırım amaçlı konut
İlk £125.000 → %7 = £8.750
Sonraki £125.000 → %9 = £11.250
Kalan £250.000 → %12 = £30.000
Toplam Stamp Duty = £50.000
Londra’da ev alırken sadece Stamp Duty’ye bakmayın
İngiltere’de konut yatırımı yapan bir kişinin karşılaşabileceği vergi maliyetleri Stamp Duty ile sınırlı değildir.
Özellikle Türkiye’den Londra’ya yatırım yapan kişiler için satın alma öncesinde şu başlıkların da değerlendirilmesi gerekebilir:
– Stamp Duty Land Tax (SDLT)
– Non-UK resident SDLT surcharge
– Additional property SDLT surcharge
– Rental income taxation
– Capital Gains Tax
– Corporation Tax – şirket üzerinden yatırım yapılması halinde
– Inheritance Tax
– Bazı yüksek değerli şirket mülkiyetlerinde ATED
Özellikle Londra gibi yüksek fiyatlı bir piyasada, yatırımın toplam maliyetini ve vergi yapısını satın alma kararından önce görmek önemlidir.
Stamp Duty hesaplamadan önce kendinize şu 5 soruyu sorun
- Evin satın alma fiyatı ne kadar?
2. Bu benim veya satın alan kişinin ilk konutu mu?
3. Daha önce Türkiye’de veya başka bir ülkede konut sahibi oldum mu?
4. SDLT açısından UK resident mıyım, non-UK resident mıyım?
5. Satın aldığım ev mevcut konutuma ek bir ev mi, yoksa ana ikametgâh olarak mı kullanılacak?
Bu soruların cevapları değiştikçe ödenecek Stamp Duty de değişebilir.
İngiltere’de ev almak isteyen Türkiye’deki aileler için önemli not
Londra’da üniversitede okuyan çocuğunuz varsa veya İngiltere’de ilk yatırımınızı yapmayı planlıyorsanız, sadece evin fiyatına bakarak karar vermek yerine toplam satın alma maliyetini hesaplamak çok daha sağlıklı olacaktır.
Türkiye’de yaşayan anne-baba + Londra’da üniversite okuyan 18 yaşından büyük çocuk + çocuğun daha önce hiç evi olmaması ile Türkiye’de yaşayan anne-baba + evin anne veya babanın adına satın alınması farklı sonuçlar doğurabilir.
İlk senaryoda, şartların tamamı karşılanıyorsa çocuğun First-Time Buyer Relief hakkından yararlanması mümkün olabilir.
İkinci senaryoda ise anne veya babanın mevcut konutları ve residence durumu nedeniyle farklı SDLT oranları ve ek vergiler gündeme gelebilir.
Bu nedenle Londra’da öğrenci çocuğu için ev satın almayı düşünen aileler, evin kimin adına alınacağına karar vermeden önce Stamp Duty hesabını yaptırmalıdır.
İngiltere’de Stamp Duty nasıl hesaplanır?
İngiltere’de Stamp Duty hesaplaması basitçe “Ev fiyatı × vergi oranı” şeklinde yapılmaz.
Ödenecek SDLT; evin fiyatına, first-time buyer durumuna, daha önce sahip olunan konutlara, UK/non-UK residence durumuna ve satın alınan evin ek konut olup olmadığına göre değişebilir.
Türkiye’den Londra’ya yatırım yapan kişiler için %2 non-UK resident surcharge ve mevcut başka konutların bulunması halinde %5 additional property surcharge önemli bir maliyet oluşturabilir.
Buna karşılık, şartları sağlayan first-time buyer’lar için £500.000 veya daha düşük fiyatlı konutlarda önemli bir SDLT avantajı bulunuyor.
Özellikle Londra’da üniversite okuyan çocuğu için ev almayı planlayan ailelerde, 18 yaşından büyük ve daha önce konut sahibi olmamış çocuğun adına yapılacak bir satın almanın First-Time Buyer Relief açısından avantaj sağlayıp sağlamadığı işlem öncesinde mutlaka değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak Londra’da ev alırken doğru soru sadece “Bu evin fiyatı ne kadar?” değil; “Bu evin bana toplam satın alma maliyeti ne olacak ve satın alma yapısını nasıl kurarsam vergi açısından daha doğru olur?” olmalıdır.
İngiltere’de ev almak, Londra projeleri ve İngiltere’de konut yatırımı hakkında daha fazla bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
