İngiltere’de Şirket Adına Ev Almak: Director’s Loan Nasıl Çalışır?

İngiltere’de Şirket Adına Ev Almak: Director’s Loan Nasıl Çalışır?

İngiltere’de ev almayı düşünen Türkiye’deki yatırımcıların aklına genellikle aynı sorular geliyor:

Evi şahıs adına mı almak daha avantajlı, yoksa şirket adına mı?
SPV şirket kurmak mantıklı mı?
İngiltere’de şirket adına konut alırken peşinatı kim ödeyecek?
Ve belki de en önemlisi: Şirkete koyduğum parayı daha sonra nasıl geri alacağım?

Özellikle ilk evini almayan, birden fazla gayrimenkul satın almayı planlayan veya zaman içinde İngiltere’de bir property portfolio oluşturmak isteyen yatırımcılar için şirket üzerinden yatırım yapmak önemli bir seçenek olabilir.

Bu yapının en çok merak edilen taraflarından biri de Director’s Loan Account (DLA) uygulamasıdır.

Doğru şekilde yapılandırıldığında, yatırımcının şirkete koyduğu paranın daha sonra kendisine geri ödenmesi, maaş veya temettü ödemesinden farklı bir işlem olabilir.

Ancak burada önemli olan nokta, şirket ile direktör arasındaki para hareketlerinin doğru şekilde kaydedilmesi ve gerçekten bir borç ilişkisinin bulunmasıdır.

Director’s Loan nedir?

Director’s Loan, en basit haliyle şirket ile direktör arasındaki para hareketlerini gösteren hesaptır.

Bir direktör şirketine kendi parasından para koyduğunda, şirket bu parayı direktöre borçlanmış olabilir.

Örneğin Türkiye’de yaşayan bir yatırımcının İngiltere’de bir limited şirketi olduğunu düşünelim. Şirket Londra’da £400.000 değerinde bir konut satın alacak.

Yatırımcı £80.000 peşinat, £10.000 Stamp Duty ve £5.000 solicitor ve diğer satın alma masrafları olmak üzere toplam £95.000 kendi parasını şirket hesabına aktarıyor.

Bu £95.000, şartlara uygun şekilde muhasebeleştirildiğinde şirket açısından direktöre olan bir borç olarak takip edilebilir.

Başka bir ifadeyle: Yatırımcı şirkete £95.000 borç vermiştir.

Şirkete verdiğiniz para daha sonra size nasıl geri ödenir?

Yukarıdaki örnekte yatırımcı şirkete £95.000 koymuş olsun.

Şirket daha sonra kira geliri elde ediyor ve zaman içerisinde nakit birikiyor. Şirket, yatırımcının daha önce şirkete verdiği £95.000’lik borcu geri ödeyebilir.

Bu ödeme maaş değildir, temettü değildir ve şirket kârının dağıtılması değildir.

Eğer gerçekten daha önce şirkete verilmiş olan borcun anapara geri ödemesiyse, bu işlem yatırımcıya yeni bir gelir yaratmak yerine şirketin mevcut borcunun kapatılması anlamına gelir.

Dolayısıyla doğru şekilde kurulmuş ve muhasebeleştirilmiş bir Director’s Loan Account’ta, yatırımcının şirkete daha önce verdiği paranın anapara kısmının kendisine geri ödenmesi normal şartlarda maaş veya temettü geliri olarak vergilendirilmez.

Basit bir örnekle Director’s Loan

Diyelim ki İngiltere’de bir SPV şirketiniz var. Şirket £350.000 değerinde bir Londra projesinden ev satın alıyor.

Satın alma sırasında şirketin ihtiyacı olan £100.000 yatırımcı tarafından şirkete aktarılıyor. Bu para şirketin banka hesabına giriyor ve muhasebede yatırımcının şirkete verdiği borç olarak kaydediliyor.

Daha sonra şirket evi kiraya veriyor, kira geliri elde ediyor, mortgage ve diğer giderlerini ödüyor ve vergi yükümlülüklerini yerine getiriyor.

Bir süre sonra şirketin banka hesabında yatırımcıya borçlu olduğu £100.000’yi geri ödeyecek yeterli nakit bulunuyor.

Şirket yatırımcıya £20.000 geri ödüyor. Bu £20.000, yatırımcı açısından yeni bir maaş veya temettü değildir. Şirketin yatırımcıya olan borcu £100.000’den £80.000’e düşer.

Borç tamamen kapandığında Director’s Loan Account £0 olur.

Director’s Loan ile temettü arasındaki fark

Director’s Loan geri ödemesinde yatırımcı şirkete daha önce para vermiştir ve şirket kendi borcunu geri öder.

Temettüde ise şirket kâr elde eder ve dağıtılabilir kâr hissedara aktarılır.

Bu iki işlemin vergisel sonucu aynı değildir.

Director’s Loan’ın geri ödenmesi, gerçekten daha önce şirkete verilmiş olan borcun anapara geri ödemesi olduğu sürece, normalde yatırımcı açısından yeni bir maaş veya temettü geliri oluşturmaz.

Buna karşılık temettü, şirketin kârının hissedara dağıtılmasıdır ve hissedar açısından ayrı bir vergi konusu olabilir.

Şirkete verilen borcun faizi olursa ne olur?

Yatırımcı ile şirket arasında faizli bir kredi anlaşması varsa, anapara ile faiz birbirinden ayrılmalıdır.

Örneğin yatırımcı şirkete £100.000 borç verdi ve şirket bu borç karşılığında yatırımcıya £5.000 faiz ödedi.

£100.000 anapara geri ödemesi ile £5.000 faiz aynı şey değildir. Faiz, yatırımcı açısından ayrı bir gelir olabilir ve kişisel vergi durumuna göre vergilendirilebilir.

Bu nedenle “Director’s Loan geri ödemesi vergisizdir” ifadesini kullanırken kastedilen daha önce şirkete verilmiş borcun anapara kısmının geri ödenmesidir.

İngiltere’de şirket adına ev almak neden yatırımcıların ilgisini çekiyor?

İngiltere’de ilk evini kendi oturmak için alan bir kişi ile uzun vadeli bir gayrimenkul portföyü kurmak isteyen yatırımcının ihtiyaçları aynı değildir.

Özellikle ilk evi olmayacak yatırımcılar, buy-to-let yapanlar ve zaman içinde birden fazla konut sahibi olmak isteyen kişiler açısından limited company veya SPV üzerinden yatırım yapmak önemli bir alternatif olabilir.

Şirket yapısının yatırımın büyütülmesi, kârın şirkette bırakılması, yeni gayrimenkul alımlarında kullanılması ve yatırımcıya ait borcun Director’s Loan Account üzerinden takip edilmesi gibi farklı avantajları olabilir.

Ancak şirket yapısının herkes için otomatik olarak daha avantajlı olduğu söylenemez.

SPV şirket nedir?

İngiltere’de gayrimenkul yatırımı için kullanılan yapılardan biri Special Purpose Vehicle (SPV) şirketidir.

SPV, belirli bir yatırım amacı için kurulmuş ayrı bir limited company yapısıdır.

Şirket mülkün sahibi olabilir, kira gelirini tahsil edebilir, giderlerini ödeyebilir, mortgage kullanabilir ve vergisel yükümlülüklerini yerine getirebilir.

Yatırımcı ise şirketin hissedarı ve/veya direktörü olabilir.

SPV’yi “vergi ödememek için kurulmuş bir şirket” olarak düşünmek doğru değildir. Daha doğru ifade, gayrimenkul yatırımını ayrı bir şirket yapısı altında organize etmektir.

SPV ile şahıs adına ev almak: Hangisi daha avantajlı?

Bu sorunun herkese uyan tek bir cevabı yoktur.

Kendi yaşayacağınız ilk evi almak, uzun süre tek bir mülke sahip olmak veya mülkü kişisel kullanım için tutmak gibi amaçlarda şahıs adına satın alma daha basit olabilir.

Buy-to-let yapmak, birden fazla ev almak, Londra’da property portfolio oluşturmak veya kârı şirket içinde bırakıp yeni yatırımlara yönlendirmek gibi hedeflerde ise şirket yapısı daha detaylı şekilde değerlendirilebilir.

Özellikle ilk evi olmayacak yatırımcılar açısından, bireysel first-time buyer avantajlarının zaten mevcut olmayabileceği durumlarda şirket yapısının vergi ve finansman yönünden ayrıca değerlendirilmesi önemlidir.

Şirket adına ev alırken Stamp Duty nasıl hesaplanır?

İngiltere’de şirket adına konut almak söz konusu olduğunda Stamp Duty Land Tax (SDLT) önemli bir maliyet kalemidir.

1 Nisan 2025 itibarıyla higher rates kapsamında oranlar genel olarak:
İlk £125.000 → %5
£125.001 – £250.000 → %7
£250.001 – £925.000 → %10
£925.001 – £1.500.000 → %15
£1.500.000 üzeri → %17

Örneğin £500.000 değerinde bir konutta higher rates uygulanıyorsa:
İlk £125.000 → £6.250
Sonraki £125.000 → £8.750
Kalan £250.000 → £25.000

Toplam SDLT = £40.000.

Bu nedenle İngiltere’de şirket adına konut almak isteyen yatırımcıların Stamp Duty hesabını satın alma kararının en başında yapması gerekir.

£500.000 üzerindeki şirket alımlarında %17 kuralı

Şirketlerin £500.000’den daha yüksek değerli konutları satın aldığı bazı durumlarda %17 single rate SDLT gündeme gelebilir.

Ancak bu kuralın önemli istisnaları bulunur. Örneğin konutun ticari ve kâr amacıyla yürütülen nitelikli bir property rental business kapsamında kiraya verilmesi halinde, belirli şartlar altında %17 oranı yerine şirketlerin tabi olduğu higher rates uygulanabilir.

Bu nedenle “Şirket £500.000 üzerindeki her ev için kesinlikle %17 Stamp Duty öder” demek doğru değildir. Gayrimenkulün hangi amaçla satın alındığı ve şirketin faaliyetinin niteliği önemlidir.

Şirketin kira gelirleri nasıl vergilendirilir?

Şirketin aldığı kira, şirket açısından vergilendirilebilir property income oluşturabilir.

Şirketin kira faaliyetinden elde ettiği kâr, ilgili kurallar çerçevesinde Corporation Tax hesaplamasına dahil edilir.

2026 itibarıyla Corporation Tax oranı genel olarak £50.000 veya daha düşük kâr için %19, £250.000 üzerindeki kâr için %25’tir. Aradaki kârlar için şartlara bağlı olarak Marginal Relief uygulanabilir. Associated companies durumunda sınırlar değişebilir.

Dolayısıyla şirket adına ev almak “kira geliri vergiden muaftır” anlamına gelmez. Şirketin elde ettiği kira kârının Corporation Tax açısından değerlendirilmesi gerekir.

Director’s Loan geri ödemesi ile şirket kârı aynı şey değildir

Örneğin şirketin £30.000 kira kârı elde ettiğini düşünelim. Bu kâr şirketin vergi hesaplamasına dahil olur.

Ancak yatırımcının şirkete daha önce £100.000 borç verdiğini varsayalım.

Şirket yatırımcıya £100.000’lik borcunu geri ödediğinde, bu ödeme şirketin £100.000 yeni gideri olduğu anlamına gelmez. Şirket sadece yatırımcıya olan borcunu kapatmaktadır.

Kira kârı şirketin vergi hesabına girerken, Director’s Loan anapara geri ödemesi mevcut borcun kapatılmasıdır.

Director’s Loan bir “vergi kaçırma yöntemi” değildir

Director’s Loan Account’ın amacı şirket ile direktör arasındaki gerçek para hareketlerini doğru şekilde takip etmektir.

Yatırımcı gerçekten şirkete para koyduysa ve şirket bu parayı borç olarak kaydettiyse, daha sonra bu borcun geri ödenmesi normal bir ticari işlem olabilir.

Ancak şirketten para çekip sonradan bunu Director’s Loan olarak adlandırmak tek başına işlemi borç haline getirmez.

Şirketten yapılan ödemelerin gerçekten loan mı, earnings mi veya başka bir ödeme mi olduğunun olayın gerçeklerine göre değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle muhasebe kayıtlarının düzenli tutulması ve işlemlerin gerçek ekonomik niteliğinin doğru yansıtılması çok önemlidir.

Şirket adına ev almak kimler için daha anlamlı olabilir?

Şirket üzerinden gayrimenkul yatırımı özellikle şu yatırımcı profilleri açısından değerlendirilebilir:

• İlk evini almayan yatırımcılar
  • Property portfolio oluşturmak isteyenler
  • Buy-to-let yatırımcıları
  • Kârı yeniden yatırıma yönlendirmek isteyenler

Eğer yatırımcı daha önce bir konut sahibi olduysa first-time buyer avantajlarından yararlanamama ihtimali vardır.

Birden fazla ev almak ve uzun vadeli bir property portfolio oluşturmak isteyen yatırımcılarda şirket yapısının baştan değerlendirilmesi daha önemli hale gelir.

Ancak şirketten yatırımcıya daha sonra yapılacak temettü veya diğer ödemelerin vergisel sonuçları ayrıca hesaplanmalıdır.

Şirket adına almak her zaman daha mı avantajlı?

Hayır.

“Şirket adına almak kesinlikle daha avantajlıdır” demek de, “şahıs adına almak her zaman daha avantajlıdır” demek de doğru değildir.

Doğru yapı yatırımcının durumuna göre değişir.

Karar verirken sadece Stamp Duty değil; satın alma maliyeti, mortgage ve finansman, kira geliri, Corporation Tax, kişisel vergi, temettü, Capital Gains Tax, Inheritance Tax, şirket muhasebe ve işletme maliyetleri ve gelecekte mülkün satışı birlikte değerlendirilmelidir.

Londra’da proje satın almadan önce şirket yapısını düşünün

Özellikle Londra’da yeni projelerden (London property developments) yatırım yapmak isteyen Türkiye’deki yatırımcılar için şirket yapısına karar vermek mümkünse satın alma işleminden önce ele alınmalıdır.

Çünkü yatırımcı projeyi şahıs adına mı, yoksa bir UK limited company / SPV adına mı satın alacağına karar verdiğinde Stamp Duty hesabı, finansman, kira geliri, muhasebe, Director’s Loan ve gelecekteki satış gibi birçok konu buna göre şekillenebilir.

Bu nedenle sadece “Bu Londra projesinin fiyatı ne kadar?” diye bakmak yerine “Bu yatırımı hangi yapıyla satın almak benim için daha doğru?” sorusunu da sormak gerekir.

Sonuç: Şirket adına mı, şahıs adına mı?

İngiltere’de ev almak isteyen yatırımcı için tek bir doğru cevap yoktur.

Eğer amaç kendi yaşayacağınız ilk evi almaksa, şahıs adına satın alma daha basit ve uygun olabilir.

Ancak daha önce ev sahibi olduysanız, ilk evinizi yatırım amacıyla alıyorsanız, buy-to-let yapmak istiyorsanız, Londra’da birden fazla gayrimenkul almayı planlıyorsanız veya uzun vadeli bir property portfolio oluşturmak istiyorsanız UK limited company veya SPV yapısını mutlaka değerlendirmek gerekir.

Özellikle yatırımcının şirkete koyduğu peşinat ve satın alma masrafları açısından Director’s Loan Account önemli bir planlama aracı olabilir.

Yatırımcı şirkete kendi parasını borç olarak koyduğunda, bu tutar doğru şekilde kaydedildiği sürece şirketin yatırımcıya olan borcunu oluşturabilir.

Şirket daha sonra bu borcun anapara kısmını yatırımcıya geri ödediğinde, bu ödeme normal şartlarda maaş veya temettü olarak değerlendirilmez; şirketin daha önce oluşmuş borcunun kapatılmasıdır.

Ancak şirketten alınan her paranın otomatik olarak Director’s Loan geri ödemesi olduğu düşünülmemelidir. Gerçek para hareketleri, muhasebe kayıtları, borcun niteliği ve varsa faiz ödemeleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle İngiltere’de şirket adına konut almak, SPV kurmak veya şahıs adına mı şirket adına mı yatırım yapmak konusunda karar vermeden önce yalnızca bugünkü Stamp Duty’yi değil, önümüzdeki 5-10 yıllık yatırım planını da düşünmek gerekir.

Çünkü bir ev satın almak başka, İngiltere’de bir gayrimenkul portföyü oluşturmak çok daha farklı bir yatırım stratejisidir.

İngiltere’de ev almak, Londra projeleri, SPV şirket kurulumu ve İngiltere’de konut yatırımı hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Yasal Uyarı

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve kişisel vergi, muhasebe veya hukuki tavsiye değildir. İngiltere’de şirket adına konut satın almadan önce kendi durumunuza uygun olarak solicitor, accountant veya tax adviser ile görüşmenizi öneririz.