İngiltere’de Evler Kral’a mı Ait? Freehold, Leasehold ve Commonhold Sistemi Nedir?
İngiltere’de Evler Kral’a mı Ait? Freehold, Leasehold ve Commonhold Sistemi Nedir?
İngiltere’de ev satın almayı düşünenlerin en çok sorduğu sorulardan biri şudur: “İngiltere’deki bütün evler Kral’a mı ait?” Bu soru kulağa ilginç gelse de, cevabı İngiliz hukuk sisteminin yüzyıllar öncesine uzanan yapısında saklıdır. Konuyla ilgili internette çok fazla bilgi bulunmasına rağmen, bu bilgilerin önemli bir kısmı ya eksik ya da yanlış yorumlanmaktadır.
Gerçekte İngiltere’de satın aldığınız bir ev, Kral’ın kişisel mülkü değildir. Ancak İngiliz hukukunda toprak mülkiyetinin tarihsel gelişimi nedeniyle “Crown” kavramı hâlâ önemli bir yere sahiptir. Bu da özellikle yurt dışından yatırım yapmak isteyen kişilerde kafa karışıklığı yaratabilir.
Eğer İngiltere’de, özellikle de Londra’da bir konut yatırımı planlıyorsanız, asıl bilmeniz gereken konu evin Kral’a ait olup olmadığı değil; satın alacağınız mülkün freehold, leasehold ya da commonhold statüsünde olup olmadığıdır. Çünkü satın aldığınız hakkın niteliği, yatırımınızın bugünkü değerini olduğu kadar gelecekteki satışını, finansman imkanlarını ve yıllık maliyetlerini de doğrudan etkileyebilir.
Crown Nedir? İngiltere’de Bütün Topraklar Kral’ın mı?
İngiliz hukukunda tarihsel olarak tüm arazilerin nihai kaynağı “The Crown” olarak kabul edilir. Ancak burada geçen Crown kavramını doğrudan Kral’ın kişisel mal varlığı olarak düşünmek doğru değildir.
Bugün İngiltere’de milyonlarca ev ve arsa özel kişiler, şirketler, yatırım fonları ve kurumlar tarafından mülkiyet hakkıyla kullanılmaktadır. Kral bu mülklerin sahibi değildir ve istediği gibi satamaz ya da yönetemez.
Benzer şekilde sıkça duyulan The Crown Estate de Kral’ın kişisel gayrimenkul portföyü değildir. Bu yapı, Crown adına yönetilen bağımsız ve kurumsal bir emlak organizasyonudur. Dolayısıyla Londra’da bir ev satın aldığınızda “Aslında bu ev Kral’ın.” demek hukuken doğru bir ifade olmaz.
Asıl önemli olan, satın aldığınız mülkün hangi mülkiyet sistemine tabi olduğudur.
Freehold Nedir?
Freehold, İngiltere’deki en güçlü ve en kapsamlı mülkiyet türüdür.
Bir evi freehold olarak satın aldığınızda yalnızca binaya değil, üzerinde bulunduğu arazi üzerindeki mülkiyet hakkına da sahip olursunuz. Bu hak belirli bir süreyle sınırlı değildir ve süresiz devam eder.
Elbette freehold sahibi olmak, hiçbir kurala tabi olmamak anlamına gelmez. Planlama izinleri, imar mevzuatı, çevre düzenlemeleri ve komşuluk hukukuna ilişkin yükümlülükler yine geçerliliğini korur. Ancak mülkiyet hakkı bakımından en avantajlı sistem freehold olarak kabul edilir.
İngiltere’de özellikle müstakil evlerde ve bazı sıra evlerde freehold mülkiyet oldukça yaygındır.
Leasehold Nedir?
İngiltere’de apartman dairelerinin büyük bölümü ise leasehold sistemiyle satılır.
Leasehold satın aldığınızda binanın tamamını ya da arsanın mülkiyetini değil, belirli bir süre boyunca o daireyi kullanma hakkını satın almış olursunuz.
Bu süre çoğunlukla 99 yıl, 125 yıl ya da 999 yıl olarak düzenlenir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrıntı vardır.
Örneğin bir projede ilk lease sözleşmesi 125 yıllık olarak düzenlenmiş ve üzerinden 15 yıl geçmiş olabilir. Siz daireyi bugün satın aldığınızda yeni bir 125 yıllık süre başlamaz. Size kalan süre 110 yıldır.
İngiltere’de yatırım yaparken en sık gözden kaçan konulardan biri de budur. Çünkü lease süresi azaldıkça mülkün piyasa değeri, satılabilirliği ve bazı mortgage seçenekleri olumsuz etkilenebilir.
Bu nedenle yalnızca evin fiyatına bakarak karar vermek doğru değildir. Kalan lease süresi mutlaka incelenmelidir.
Leasehold Evler Kral’a mı Ait?
Bu da oldukça yaygın bir yanlış anlamadır.
Leasehold bir daire satın aldığınızda ev Kral’ın olmaz.
Bu sistemde iki farklı hak bulunur.
İlki leaseholder, yani belirli bir süre boyunca mülkü kullanma hakkına sahip olan kişidir.
İkincisi ise freeholder olarak adlandırılan, mülkün freehold hakkını elinde bulunduran kişi veya kurumdur.
Freeholder çoğu zaman bir gayrimenkul yatırım şirketi, proje geliştiricisi, yatırım fonu, özel şirket ya da bazı durumlarda yerel yönetim olabilir.
Dolayısıyla Londra’da satın aldığınız bir dairenin freeholder’ının Kral olması gibi genel bir durum söz konusu değildir.
99, 125 ve 999 Yıllık Lease Arasındaki Fark
İngiltere’de konut ilanlarında bu sürelerle sık karşılaşılır.
999 yıllık lease, uygulamada oldukça uzun bir kullanım hakkı sağladığı için birçok alıcı tarafından freehold’a yakın görülür. Ancak hukuken yine de leasehold’dur.
Diğer taraftan 99 yıllık ya da daha kısa süreye yaklaşan lease’lerde yatırımcıların daha dikkatli olması gerekir.
Lease süresi azaldıkça;
* mülkün değeri etkilenebilir,
* satış süreci zorlaşabilir,
* mortgage seçenekleri daralabilir,
* lease uzatma maliyeti oluşabilir.
Bu nedenle profesyonel yatırımcılar satın alma kararı vermeden önce yalnızca satış fiyatını değil, lease süresini de detaylı şekilde inceler.
Ground Rent Nedir?
Leasehold mülklerde karşılaşabileceğiniz bir diğer kavram ise ground renttir.
Ground rent, lease sözleşmesi kapsamında freeholder’a ödenen yıllık bir bedeldir.
Son yıllarda İngiltere’de bu konuda önemli yasal düzenlemeler yapılmıştır. Özellikle yeni oluşturulan birçok lease sözleşmesinde ground rent uygulaması büyük ölçüde kaldırılmış veya sembolik seviyeye indirilmiştir.
Buna rağmen eski lease sözleşmelerinde ground rent ödemesi devam ediyor olabilir. Bu nedenle satın alma sürecinde sözleşmenin dikkatle incelenmesi önem taşır.
Service Charge Nedir?
Apartman dairelerinde yatırım yaparken göz önünde bulundurulması gereken en önemli giderlerden biri de service charge’dır.
Bu ücret yalnızca bina temizliği için alınmaz.
Apartmanın ortak alanlarının bakımı, güvenlik hizmetleri, bina sigortası, asansör bakımları, bahçe düzenlemesi, resepsiyon hizmetleri ve bina yönetimi gibi pek çok gider bu kapsamda karşılanabilir.
Özellikle Londra’daki yeni projelerde spor salonu, yüzme havuzu, concierge hizmeti, sinema salonu, çalışma alanları veya 24 saat güvenlik gibi sosyal imkanlar bulunabiliyor. Bu hizmetler yaşam kalitesini artırırken yıllık service charge tutarını da yükseltebilir.
Bu nedenle aynı satış fiyatına sahip iki dairenin yıllık toplam maliyeti birbirinden oldukça farklı olabilir.
Londra’da konut satın alırken yalnızca satış fiyatını değil, yıllık işletme giderlerini de hesaba katmak uzun vadede daha doğru bir yatırım kararı vermenizi sağlar.
Commonhold Nedir?
Commonhold, İngiltere’de leasehold sistemine alternatif olarak geliştirilen daha modern bir mülkiyet modelidir. Bu sistemde daire veya bağımsız bölüm sahipleri, mülklerini süreyle sınırlı olmayan bir hakla sahiplenir. Yani leasehold’daki gibi belirli bir kullanım süresi söz konusu değildir.
Ortak alanların yönetimi ise Commonhold Association adı verilen ve mülk sahiplerinden oluşan bir yapı tarafından yürütülür. Bina bakımı, ortak giderler ve yönetim kararları bu yapı aracılığıyla alınır.
Teoride commonhold, daha şeffaf ve uzun vadeli bir çözüm olarak görülse de bugün İngiltere’deki konutların büyük çoğunluğu hâlâ freehold ve leasehold sistemine tabidir. Buna rağmen son yıllarda yapılan reform çalışmalarıyla commonhold modelinin daha yaygın hâle getirilmesi hedeflenmektedir.
İngiltere’de Ev Satın Alırken Sadece Fiyata Odaklanmak Yeterli Değil
İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yaparken satış fiyatı elbette önemli bir kriterdir. Ancak doğru bir yatırım kararı verebilmek için fiyatın ötesine bakmak gerekir.
Öncelikle mülkün freehold mı yoksa leasehold mı olduğu mutlaka öğrenilmelidir. Eğer leasehold bir mülk satın alınacaksa, kalan lease süresi dikkatle incelenmelidir. Çünkü süre azaldıkça hem mülkün değeri hem de ileride satış veya finansman süreçleri etkilenebilir.
Bunun yanında yıllık service charge ve varsa ground rent tutarları da göz önünde bulundurulmalıdır. Bazı projelerde sosyal tesisler, spor salonu, concierge hizmeti veya 24 saat güvenlik gibi olanaklar bulunduğundan bu giderler beklenenden yüksek olabilir.
Bir diğer önemli konu ise binanın yönetimidir. Profesyonel şekilde yönetilen ve düzenli bakım yapılan binalar, hem yaşam kalitesini artırır hem de uzun vadede mülkün değerini korumaya yardımcı olur.
Mortgage kullanmayı planlayan yatırımcıların ise bankaların lease süresiyle ilgili şartlarını önceden öğrenmesi faydalı olacaktır. Bazı bankalar, kalan lease süresi belirli bir seviyenin altına düşen mülkler için kredi vermekte daha temkinli davranabilir.
Satın Alma Sürecindeki Diğer Maliyetler
İngiltere’de bir ev satın alırken yalnızca satış bedelini hesaplamak yeterli değildir. Toplam maliyet; Stamp Duty Land Tax (SDLT), avukatlık (solicitor) ücretleri, ekspertiz (survey), mortgage masrafları ve varsa yıllık yönetim giderleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle yurt dışından yatırım yapan kişiler için bu maliyetlerin satın alma kararı verilmeden önce detaylı şekilde hesaplanması, sonradan sürprizlerle karşılaşmamak adına büyük önem taşır.
Ayrıca bazı yatırımcılar mülkü bireysel olarak değil, şirket adına satın almayı tercih edebilir. Ancak şirket üzerinden satın alma kararı; vergi planlaması, muhasebe yükümlülükleri ve finansman seçenekleri açısından ayrı bir değerlendirme gerektirir. Bu nedenle işlem öncesinde hukuki ve mali danışmanlık alınması her zaman faydalıdır.
Sonuç
“İngiltere’deki evler Kral’a mı ait?” sorusunun kısa cevabı hayır.
Bu yanlış algının temelinde İngiliz hukuk sisteminin tarihsel yapısı yer alsa da günümüzde İngiltere’de milyonlarca konut özel kişi ve kurumların mülkiyetindedir. Kral’ın bu mülkler üzerinde kişisel bir sahipliği bulunmaz.
Asıl önemli olan, satın almayı düşündüğünüz mülkün freehold, leasehold veya commonhold statüsünde olmasıdır. Çünkü bu ayrım; mülkiyet haklarınızı, yıllık giderlerinizi, finansman seçeneklerinizi ve gelecekteki yatırım değerini doğrudan etkiler.
İngiltere’de başarılı bir gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen herkesin, yalnızca satış fiyatına değil, mülkiyet yapısına, lease süresine, yıllık giderlere ve satın alma maliyetinin tamamına birlikte bakması gerekir. Doğru analiz edilen bir yatırım, özellikle Londra ve çevresinde uzun vadede önemli fırsatlar sunabilir.
Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İngiltere’de gayrimenkul satın almadan önce hukuki, mali ve vergisel durumunuza uygun profesyonel danışmanlık almanız tavsiye edilir.
